日本的房产可以投资吗？
先简单回答一下，日本的房产当然是可以投资的。 我们之前去日本考察的时候，看到了很多中国的房产开发商在那里盖房。 说明中国人对日本房产的投资在逐渐增加。 下面我具体说说日本房产是否可以投资以及如何投资。 先说结论，我的观点是日本的房产肯定是可以投资的，但是回报率并不像国内传的那么高，并且存在一定的风险。 为什么这样说呢？接着往下读就可以知道原因了。
第一、从宏观角度来说，任何一个国家的房地产都有一个周期的循环，比如美国是从1930年开始房价上涨，到2006年次贷金融危机房价下降；伦敦的房价是从1985开始上涨，到2008年金融危机房价下跌；我们国内的房地产更是不用说了，1998年开始房价暴涨，到2014年开始调控，至今还没调到位。所以任何国家房地产的运行都是有周期循环的。
第二、从日本历史的每一次房产暴跌来看，每一次跌都得跌个干净，一点余地都不留。比如1990年楼市崩盘，房价从最高点42785日元/平米，跌至19529日元/平米。2006年的二次房市泡沫，房价从巅峰一直跌到谷底，跌去了7成多，接近腰斩。 所以任何一个国家，不管是哪个国家哪个地区的房子，都是有两面性的，它既有金融属性，也有居住属性，同时还有财富属性，但是无论哪个属性，都离不开一个最根本的属性——商品属性。 而商品的涨跌取决于两个因素，一个是供需关系，另一个是资金推动。
第三、从需求角度看，任何人买房无非有以下几种情况：刚需（自住），投资（自购+炒房），资产保值(炒房)。不管哪种需求，最终都归结于两个字“买涨”，只有在房价上涨的时候，上述三种情况的出现才变得合情合理，否则就是匪夷所思。 而目前我国的房地产市场处于什么状态呢？我想用“冰火两重天”来形容最合适不过了。因为一方面有些城市房价还在上涨，比如说深圳，上海等城市，另一方面一些城市的房价就像冻住了，怎么都无法回暖，甚至是越降越多，比如哈尔滨，长春等东北的城市。
所以从这个角度来看，日本的房地产经验对于我们并没有多大的借鉴意义。为什么这么说呢？因为我们的房地产行业与日本的房地产行业所处的阶段不一样。 众所周知，上世纪90年代，日本经济由于广场协议导致美元升值，出口贸易受到严重打压。为了刺激经济发展，日本央行不断地降息，把利率降至0.5%的历史低位，结果却导致了房地产市场的疯狂，地价和房价水涨船高。
而我们目前的宏观经济环境恰好相反，我们是处于一个加息通道中，而且利率水平也已经上升到了2.75%。在这种背景下，即便是一二线城市房价小幅反弹，我认为也是有限的，因为有央妈坐镇，绝不可能让房地产再次兴风作浪。